Оновлені вимоги державної програми доступної іпотеки "єОселя", що набули чинності на початку лютого, суттєво обмежують пропозицію столичного житла, яке може брати участь в програмі, вважають опитані агентством "Інтерфакс-Україна" українські забудовники.
За оновленими правилами, встановлюється максимальний ліміт площі та вартості квартир, які можна придбати в межах "єОселі". Так, максимальна площа для квартири – 115,5 кв. м, для приватного будинку – 125,5 кв. м. На обмеження вартості впливає регіон розташування житла.
Як повідомив комерційний директор компанії "Ковальська Нерухомість" Дмитро Плосконос, оновлені нормативи житла можуть зменшити пропозицію житла, яке може брати участі в програмі, саме на столичному ринку.
"Ми очікуємо перегляду умов, запроваджених урядом для програми "єОселя" з 8 лютого 2026 року. Через зміни граничної вартості та площі житла це суттєво обмежує можливості вибору для покупців, зокрема в більшості пропозицій на ринку Києва", – розповів експерт агентству "Інтерфакс-Україна".
Натомість оновлені правила можуть спрямувати попит покупців житла у передмістя столиці та регіони, вважають у групі компаній DIM.
"За таких умов оновлені правила стимулюватимуть перерозподіл попиту за межі Києва, де на ринку представлено більше об’єктів, що одночасно відповідають вимогам програми за ціною та площею, зокрема у передмісті та регіонах", – повідомили у пресслужбі групи.
На думку керівника проєктів Perfect Group Олексія Коваля, запроваджені в лютому зміни до "єОселі" призведуть до скорочення попиту на ринку первинної нерухомості. Він вважає за необхідне задля стимулювання ринку розширити перелік категорій учасників програми, збільшити максимальну площу житла та суми кредитування.
"Ми неодноразово зверталися до уряду з пропозиціями щодо вдосконалення державних програм. Зокрема, йдеться підвищення граничних сум кредитування, які вже не відповідають реальним цінам на житло у великих містах. Втім ухвалена постанова пішла в протилежному напрямі: умови програм стали жорсткішими, що буде стримувати попит замість його стимулювання", – пояснив експерт.
На необхідності врахування об’єктивних показників собівартості будівництва житла наголосила й керівниця департаменту продажів київського офісу девелоперської компанії Greenville Сусанна Караханян.
"Перше, що потребує змін, – це гранична вартість квадратного метра. Сьогоднішні ліміти часто не покривають навіть об’єктивну собівартість проектів у столиці. Без перегляду коефіцієнтів значна частина якісних ЖК просто випадає з програми", – повідомила вона.
За словами експертки, позитивною зміною була б диференціація умов іпотечної програми залежно від класу житла, що дало б змогу врахувати специфіку ринку житла бізнес-класу.
"Потрібна диференціація умов залежно від класу житла. Бізнес-клас – це інший рівень продукту й інший портрет покупця. Логічно було б передбачити окремі параметри – або в частині лімітів, або в частині умов кредитування", – пояснила Караханян.
Крім того, для вдосконалення механізмів "єОселі" варто спростити та уніфікувати акредитацію об’єктів банками та передбачити можливість фінансування на ранніх стадіях будівництва.
Не менш важливим кроком для активізації ринку житла могло б стати зменшення мінімального першого внеску до 10%, зазначили в будівельній групі "Синергія".
"Це дало б можливість зробити придбання житла доступнішим для ширших категорій населення та збільшити кількість потенційних покупців", – повідомила пресслужба девелопера.
Обсяг і швидкість виділення коштів на програму "єОселя" залишається ключовим фактором впливу на ринок, вважає комерційна директорка компанії "Інтергал-Буд" Олена Рижова.
"Головним питанням залишається фінансування, а точніше – його обсяг та швидкість виділення цих коштів. Якщо фінансування відбуватиметься повною мірою, то, за нашими оцінками, частка іпотечних продажів на первинному ринку буде на рівні 30-40%", – зазначила вона.
За словами СЕО девелоперської компанії Enso Раміля Мехтієва, окрім іпотечної програми, на ринок житла позитивно вплинуло б запровадження державної програми кредитування учасників ринку.
"Доцільним було б запровадження державної програми кредитування безпосередньо компаній-учасників ринку, а не лише кінцевих покупців. Саме системна підтримка бізнесу дозволить згладити коливання попиту, що виникають унаслідок змін споживчих настроїв", – висловив думку експерт.
За його словами, кредитування будівельних компаній водночас сприятиме формуванню достатнього обсягу пропозиції з вищим рівнем будівельної готовності, що знизило б ризики для потенційних покупців.